¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?

Cada plataforma de crowdfunding inmobiliario tiene su propia estructura y sus propias características, pero el proceso detrás de cada modelo suele ser el mismo.

1. Diligencia debida

La plataforma identifica posibles propiedades de inversión y lleva a cabo un proceso de diligencia debida para evaluar las credenciales y los riesgos potenciales de cada propiedad. El proceso de diligencia debida incluye:

* Análisis del mercado inmobiliario nacional y local

* Estudio de las tendencias sociodemográficas para garantizar que la propiedad sea adecuada para la demanda local

* Potencial de rendimiento de la propiedad

* Análisis de rendimiento de las ventas, incluyendo propiedades locales comparables

* Visita del sitio para evaluar el estado de la propiedad

* Verificación del estado legal de la propiedad

La decisión de invertir en una propiedad la toma el Comité de Inversiones de la plataforma. Luego, la propiedad puede comprarse a plazo utilizando los fondos propios de la plataforma (que se recuperan del crowdfunding posterior) o lanzarse en la plataforma para recaudar fondos para la compra. 

2. Recaudación de Fondos

Cuando se lanza una propiedad en la plataforma de crowdfunding, aún no es «propiedad» de los inversores. Los inversores aportan fondos hasta que se alcanza la suma objetivo. En este punto, la propiedad se compra, ya sea directamente o desde la plataforma, en el caso de que se haya comprado a plazo.

La propiedad es comprada por (o transferida a) una entidad de propósito especial (SPV, por sus siglas en inglés), que es una empresa subsidiaria creada específicamente para esa propiedad. La SPV tiene un estatus legal de empresa separada, lo que reduce el riesgo para el inversionista ya que separa sus fondos de los de la empresa matriz. Si algo le sucediera a la plataforma de crowdfunding inmobiliario, la SPV y sus fondos invertidos no se verían afectados. El dinero aportado por cada inversionista se destina a la cantidad proporcional de acciones de la SPV que compra la propiedad.

En el caso de que los fondos recaudados en la ronda de crowdfunding durante el tiempo requerido sean insuficientes, cada inversor recibe la devolución del dinero que había destinado a la oportunidad de inversión. 

3. Gestión

Una vez que se completa la financiación, el lote se compra, se construye y se vende. Las plataformas de crowdfunding experimentadas trabajan en conjunto con agentes locales que cuentan con una lista de posibles compradores, lo que significa que la propiedad generalmente se vende dentro de 40 días posterior a la terminación de la construcción.

Los agentes administradores reciben el dinero de la venta de la casa y los transfieren a la plataforma de crowdfunding, que se encarga de distribuirlos en el % según corresponda entre todos los inversores participantes.

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario proporcionan inversiones sin necesidad de intervención. Todo el proceso de gestión de la propiedad, de principio a fin, está a cargo de agentes designados: búsqueda y gestión de lotes, venta de casas, requisitos legales y reglamentarios, negociación de tarifas de compra de lotes y venta de las propiedades ya construidas.

4. Venta

Si hay un mercado secundario disponible, los inversores pueden ofrecer la venta de sus acciones de la SPV a otros miembros de la plataforma de crowdfunding en cualquier momento. Los precios pueden acordarse entre el comprador y el vendedor, o establecerse de acuerdo con el valor de mercado de la propiedad en ese momento. Finalizar una inversión de esta manera depende completamente de que se disponga de un mercado secundario activo; aunque muchas plataformas ofrecen el servicio, no es raro que los inversores no encuentren compradores y queden bloqueados hasta que se venda la propiedad.

Lo más habitual es que la propiedad se ponga a la venta después de un período de tiempo determinado. Una vez vendida la propiedad, cada inversionista recibe la devolución del monto original invertido más la participación correspondiente en las ganancias de capital que haya generado la propiedad. Los inversores pueden retirar sus fondos de la plataforma de crowdfunding o reasignarlos para oportunidades de inversión posteriores.